7 成本管理業務流程－房地產企業
一、業務目標    
    
成本核算記錄真實、準確、完整，確保財務報表真實、公允；     

加強成本控制工作，實施全過程成本動態管理，提高公司競爭力；    
   
成本核算符合國家法律法規、會計準則以及公司有關規章制度的要求。    

二、業務風險    
    
成本記錄與核算不準確，可能導致財務報告及信息披露不真實、不完整；    
    
項目成本管控能力差，可能導致經濟效益流失、企業出現虧損；    
    
成本核算不符合或違反國家有關法律、法規及企業規章、制度的要求，可能遭受外部處罰、經濟損失和信譽損失。    

三、業務范圍    
該子流程主要描述了中國建筑股份有限公司（以下簡稱“股份公司”）房地產業務關于成本管理的相關流程，主要包括前期成本策劃、實施過程中成本分析與調整、簽證管理、開發成本歸集等，在成本管理過程中，應確保不相容職責相分離。    

四、業務流程描述    
1 前期成本策劃    
可研階段的成本策劃：在完成土地購置后，子公司合約部根據實際的土地成交價進行成本盈利預測，編報《項目成本盈利預測表》、《建安成本目標控制表》、《項目現金流量預測表》，經過子公司財務、合約、工程等部門審核會簽后，且經子公司總經理簽字確認后，正式上報公司成本管理中心，經審核后報公司總經理審批后，以正式文件的形式下達給子公司，作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標。    
市場定位階段:在公司批復子公司營銷設計部編制的定位報告后15個工作日內，子公司合約部按照所確定的物業類型和檔次修改成本盈利預測，關于繼續修改、完善成本盈利預測及其審核過程，參見本流程1.1，作為規劃設計階段選擇方案的成本控制目標。     
個工作日內按照設計結果繼續修訂成本盈利預測，關于繼續修改、完善成本盈利預測及其審核過程，參見本流程1.1，作為施工階段的成本控制目標。 規劃設計階段：子公司營銷設計部編制的規劃設計方案獲得通過后，子公司合約部在市場定位階段成本控制目標范圍內，對影響成本的關鍵指標進行限額設計。初步設計完成后，子公司合約部在實施過程中的成本分析與調整    

2 在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準）時，子公司合約部對建安成本進行預測，編報《項目建安成本預測明細表》，經過子公司財務、合約、工程等部門審核會簽后，且經子公司總經理簽字確認后，正式上報公司成本管理中心，經審核后報公司總經理審批后，正式下達給子公司，作為項目竣工結算的建安成本控制目標。    
在施工過程中，子公司合約部及時跟蹤建安成本的執行情況，在進度的關鍵節點上進行成本預測，成本預測的次數和具體節點可根據項目的不同情況分別確定，但無論何種情況，主體結構封頂后15個工作日內子公司都應編報《項目建安成本預測明細表》，經過子公司財務、合約、工程等部門審核會簽后，經子公司總經理簽字確認。關于繼續修改、完善成本盈利預測及其審核過程，參見本流程2.1，如果預計建安成本超過控制目標，則需按照2.3的規定辦理。    
如果項目施工階段出現總成本預計超支1%或者建安成本超支3%的情況時，子公司合約部及時上報《項目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報告，經公司總經理批準后子公司相應調整成本控制目標。    
個工作日內，子公司合約部負責統計分析建安成本控制情況，編制項目成本后評估報告，同時上報公司成本管理中心備案，用于總結成本管理的經驗教訓，提高專業能力與管理水平   

3 簽證管理    
分包商申報簽證程序    
凡是影響到工期、進度、質量、工程成本費用的變動的工程事項須辦理工程簽證，簽證的辦理按照3.1.1以及3.1.2予以辦理。    
天內，分包商提出工程簽證單，報子公司合約部主管人員審批。 當分包商收到涉及返工的工程指令及委托書等函件時，分包商立即停止工作，并最遲于次日與子公司工程部、合約部主管人員一起核定返工工作量；根據工程指令無法計算出工作數量的，分包商最遲于接到返工指令的次日，與子公司工程部、子公司合約部主管人員一起到現場核定工作數量。經現場核對后的    
其他情形的簽證單，按分包合同規定的變更費用申請期限申報。    
簽證單審批程序
子公司合約部主管人員收到簽證單后，按分包合同分別填寫工程簽證登記表。   
個工作日內在簽證單上簽署審核意見。 5 個工作日內，完成數量復核，并給出建議的價格。子公司合約部主管人員初步審核的簽證單交給子公司總經理審核簽字，子公司總經理在 10 個工作日內出具審核意見，并將簽證單返還給子公司合約部主管人員。子公司合約部主管人員在 5 個工作日內，將簽證單交給子公司工程部主管工程師審核簽字。主管工程師在 2 子公司合約部主管人員在收到簽證單后的  
按照《中建地產管理手冊》的《授權管理制度》規定，授權范圍內簽證單由子公司總經理審批后予以執行，授權范圍外簽證單由子公司總經理     
198簽署審核意見后，報公司項目發展部審核后，由公司總經理審批簽字后予以執行。    
監理單位是否參與簽證審批，可由子公司視監理合同的委托內容具體情況決定。    
簽證單審核意見要求    
一般情況下，各層審核意見不得簡化為“同意”、“屬實”、“工程量屬實”等詞語或無任何審核意見而只作簽名。     
工程部主管工程師應對簽證事實的真實性作出說明。對經現場合適的工程數量準確性作出判斷（經書面計算的工程數量不需要主管工程師核定），對分包商完成的圖紙尤其是尺寸進行核對。    
子公司合約部主管人員需對簽證內容是否屬于分包商合同責任作出判斷，復核經主管工程師核定的工程數量，并提出價格建議。    
子公司經理在主管工程師和合約部主管人員的審核意見基礎上，提出審核意見。   

4 開發成本歸集    
原始單據的提交與收集  
每月末，各級公司各部門提交當月經濟業務原始憑證及相關審批單據：    
合約部預結算管理人員編制《月度分包預（結）算書》，經合約部主管人員審核簽字后報子公司經理，子公司經理審核簽字后報子公司財務部；  
合約部物資管理人員根據月度物資設備驗收單、發（退）料單、租賃合同等資料編制《月度物資設備收發存報表》，經合約部主管人員審核簽字后報子公司經理，子公司經理審核簽字后報子公司財務部；   
各級公司人力資源部工資管理崗位人員根據公司考勤及公司人員工資標準編制《月度工資計算表》，經人力資源部負責人審核簽字后報子公司經理，子公司經理審核簽字后交財務部辦理工資發放手續；    
其他成本支出原始單據，由經辦人在原始單據上簽字后，送交各級公司相關部門主管人員簽字，經子公司經理審核簽字后交財務部辦理報銷手續。   
項目成本核算     
在收到各原始單據后，各級公司財務部會計核算人員對原始單據進行審核，審核無誤后進行賬務處理，編制成本記賬憑證，財務部主管人員審核記賬憑證，審核無誤后在記賬憑證上簽章確認。    
房地產成本歸集的會計科目包括一級會計科目“開發成本”，“開發成本”科目下設二級科目進行明細核算，分別為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎設施費”、“建筑安裝工程費”、“配套設施費”“開發間接費”。  

五、相關制度目錄    
1 《中建股份公司會計制度》     
2 《中建地產管理手冊》    

六、主要控制點、    
1 成本策劃管理     
2 實施過程中的成本分析與調整及其審核     
3 簽證單的審核     
4 開發成本的歸集及其審核     

七、檢查資料   
1 項目成本盈利預測表     
2 建安成本目標控制表     
3 項目現金流量預測表    
4 定位報告     
5 規劃設計方案     
6 項目建安成本預測明細表
7 項目成本超支審批表     
8 建安成本超支審批表     
9 成本超支分析報告     
10 項目成本后評估報告     
11 工程簽證登記表     
12 工程簽證單     
13 月度分包預（結）算書     
14 月度物資設備收發存報表    
15 月度工資計算表    
16 其它成本支出原始單據
17 成本記賬憑證    

八、業務流程圖（略）    

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